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內容來自hexun新聞

房屋貸款率利最低銀行2014重慶地票四年

杜遠傅能玲指著後山一塊長滿雜草的荒地告訴經濟觀察報記者,那是她傢老房子的所在地。如果不出意外,這塊地能夠給傅傢的銀行卡上增加51336元收入,至於這塊土地的“變現”過程,復雜而又精巧。傅能玲是重慶市銅梁縣飛鳳村村民,2011年底的某天,在縣鄉幹部的組織下,傅傢年久失修的老房被拆除,所在地塊被復墾成耕地;2012年,包括傅傢這塊238平方米的土地在內,眾多被復墾的農村建設用地被打包進一宗面積上千畝的“地票”。爾後,在重慶解放碑的一座高樓裡,一輪輪競價後拍賣槌落定,通過重慶市農村土地交易所,這宗地票被開發商以20.6萬元/畝的價格買走,這些手持巨資的開發商大多急於上馬新的項目,卻又苦於缺乏建設用地指標。時間又過去大約一年,扣除復墾成本,依照那宗地票中每戶農民復墾土地面積所占的比例,重慶農村土地交易所將把拍賣所得的85%收入打進農民的個人賬戶。這是一樁看上去多贏的交易體系——地票促成瞭農村建設用地進入市場,傅傢年久失修的老房實現瞭前所未有的價值;開發商拿到瞭急需的建設用地指標;借助地票獲得建設用地“計劃外指標”,重慶獲得瞭更多的建設用地;同時,國傢“18億畝耕地紅線”也未被打破。在2013年5月舉行的“第二屆中國國際農商高峰論壇”上,重慶市長黃奇帆說,地票制度在重慶已經搞瞭4年,還是非常合理的,這項制度對整個國傢有意義,能實現宏觀長遠的城鄉建設性用地綜合平衡,最後城市供地能得到保障,房地產價格也不會因土地太少而變得畸形高漲,同時農村的耕地又能得到保護。而中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文則表達瞭對重慶地票制度的一些擔憂,他在2013年全國“兩會”期間公開表示,如果通過地票拿建設用地指標,這個指標是納入國傢每年的建設用地總規模裡,還是在那以外?如果在規模之內,地方積極性是不高的,它實際上是想要在計劃指標之外,再增加一大塊。但增加的一塊,國傢財政,還有銀行該怎麼辦?供瞭多少地就有多少貸款出去,就會有多少鋼鐵水泥建材要出去。換句話說,給你的指標,如果在規模之外,那還有宏觀調控嗎?“地票制度試驗得"成功"或者"不成功",能不能向全國推廣,關鍵在於你站在一個怎樣的視角上去觀察它,視角不同,結論也會不一樣。”長期關註重慶地票改革的重慶社會科學院研究員郭振傑對經濟觀察報記者說。但可以確定的是,當前地方政府對試行地票改革仍懷有強烈的興趣,在重慶、成都試行地票制度約4年後,2013年4月,廣州成為全國第三個推出地票流轉制度的地區。制度設計2008年12月4日,在獲得國傢有關部委的批準後,重慶成立瞭國內第一個農村土地交易所,主要進行地票交易和農用地使用權或承包經營權的實物交易。簡而言之,地票即城市建設用地的指標,當時出臺的《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》規定:“農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和公益事業建設用地等農村集體建設用地復墾為耕地後,可用於建設的用地指標”即是地票。土地開發者可以根據自身建設項目的需要在土交所競購地票,並在符合城鄉規劃和土地規劃范圍內選擇相應耕地擬做項目開發;政府首先將開發者所選耕地征轉為城鎮建設用地,再進行相關整理後,對該地塊實行招標拍賣掛牌,土地一旦出讓,競購者的地票則實現瞭“落地”。地票制度落地重慶,源於該市在統籌城鄉綜合配套改革背景下對建設用地的強烈需求。2007年,成渝兩地獲批國傢統籌城鄉綜合配套改革試驗區,這一年也適值重慶直轄十年,在第一個10年裡,重慶發展的重心是解決包括三峽移民、國企改革等在內的“遺留問題”,此後重慶開始致力於成為“西部地區的重要增長極、長江上遊地區的經濟中心、城鄉統籌發展的直轄市”。在建設用地日趨緊張的局面下,重慶開始尋求利用制度突破獲得更多的發展資源。重慶對該市江津區的農村建設用地使用狀況的調研,則為地票改革提供瞭實據和思路。2006年,江津區對全區用地情況進行調查摸底後發現,39萬農戶中,有23%完全放棄瞭承包地,60%的農戶以非農收入為主,大量的農村房屋空閑和廢置。調查研究顯示,江津區農村居民人均宅基地面積達198平方米,比國傢《村鎮規劃標準》人均150平方米建設用地的上限高瞭48平方米。“如果控制在150平方米/人,以該區農業人口總數計,理論上可騰出建設用地8.25萬畝,”重慶市國土房管局負責人2013年初在接受《中國國土資源報》采訪時表示。相對應的則是,近年來重慶每年新增城市建設用地指標約為10萬-15萬畝,但實際需求達到45萬畝左右。而就重慶全市而言,重慶有2300萬農村人口 600多萬戶傢庭,按戶均宅基地及附屬設施用地1畝計算,存量建設用地達600萬畝。理論上,如果在農村推行集中居住方式,同時一部分農民獲得城市戶籍後遷離鄉村,可以空出1/3的閑置宅基地,就會騰出約200萬畝的土地,並產出相應的建設用地指標。同時,拍賣地票的所得將大部分用來反哺“三農”。截至2013年2月,重慶農村土地交易所交易地票11.1萬畝,拍賣所得222億元,而落地使用的地票達到5.3萬畝。理論上而言,上述數據意味著重慶每年可獲得“計劃外”建設用地指標約2.75萬畝,相當於在國傢“計劃內”指標基礎上又增加瞭18%;同時,按戶均宅基地及附屬設施用地1畝計算,將自傢宅基地完全復墾的農戶戶均可以獲得約15萬元;此外,重慶總的耕地面積不但不會減少,甚至還會有所增加。因此,按照重慶的構想,地票交易將同時實現新增建設用地指標、保證耕地占補平衡、促使農民的土地財產變現等功能。現實困境盡管重慶地票從制度設計上兼顧瞭各方的利益和需求,但已試行瞭4年多的地票制度目前在仍然面臨一些問題,這也許會成為地票制度向更廣闊范圍推行的障礙。傅傢的新房就在通往重慶銅梁縣城的鄉村公路旁,2011年底,飛鳳村的鄉鎮幹部告訴傅能玲的父親傅廷華。政府搞“退耕還林”,老房子拆掉,還能得到一筆補償款這位隻有小學文化的老農民那天喝瞭點酒,在微醺之中簽瞭字,爾後山坡上的老房子很快被推平。事後,傅廷華倒不太關心早就不能住人的舊房子,而是為老房旁被砍掉的毛竹心疼,直至經濟觀察報記者和他談起地票的價款時,傅也不知道還有一筆“地票錢”,倒是傅的女婿最近在鄉政府的墻上看到過“地票價款直撥公示”。所謂“退耕還林”實際上是建設用地復墾,傅廷華年久失修的老房被復墾成耕地,由此產生一定耕地面積,並和其他被復墾的農村建設用地一並打包。2012年,包含瞭傅傢那塊地的某宗地票在重慶農村土地交易所成功售出。拆除傅廷華老屋並復墾形成地票的過程,理論上是一個“耕地占補平衡”的過程,而實際上,這更像是一個數字遊戲。6月12日,在傅能玲的帶領下,經濟觀察報記者實地查看瞭拆除傅傢老房後復墾的土地,這塊位於一個小山包上的坡地長著半人高的雜草,地裡沒有任何莊稼。傅能玲說,剛剛復墾時還種瞭些莊稼,但這塊地土質一般,今年天旱,又沒有灌溉設施,莊稼種瞭也不能活。然而,在重慶的地票運轉體系中,傅傢這塊難以耕種的土地在名義上已經成為耕地,相應的,在重慶近郊的某處,或許已經有一塊肥沃的農田在“占補平衡”體系中被澆上瞭水泥,“占補平衡”就傅傢這塊土地而言隻是實現瞭數字上的平衡。重慶社科院研究員郭振傑對經濟觀察報記者表示,在地票體系中,耕地“占補平衡”實現瞭數字上的平衡,但每塊地的自然條件、配套的水利設施等方面千差萬別,這些因素不是數字能夠反映的;而就地方政府而言,推行地票制度很重要的目標還是增加建設用地的面積,地票制度如果要繼續試驗甚至推行到更廣的區域,復墾耕地的質量是一個不能忽視的問題。除瞭復墾土地的質量,地票的推出也形成瞭建設用地指標的“雙軌制”。曾任重慶市國土房管局副局長的西南大學教授邱道持曾撰文指出,根據地票制度的設計,開發商在重慶將有兩種渠道獲得建設用地指標:一是每年國傢下達的約100平方公裡(15萬畝)建設用地計劃;二是從通過購買地票獲得。由此產生的矛盾是,國傢計劃指標的獲得是免費的,而後者卻需要花錢購買。這裡面的問題是,誰有權使用不花錢的指標,誰來使用要花錢的指標?在這種局面下,與政府關系更為密切、實力更為雄厚開發商更容易獲得“免費”的土地指標,而購買地票、反哺“三農”的負擔則往往由一些實力較弱的開發商承擔。曾在重慶多傢房地產公司任職高管的鐘誠對經濟觀察報記者說,開發商在重慶拿地,如果是國傢計劃,這個指標實質上是免費的;如果走地票,一是面臨大概每畝20萬元的成本,另一個風險是,如果在土地招拍掛中搶不到地,即使把地票轉給拿到地的開發商,前期購買地票的利息成本仍然得由自己支付,這使得開發商在不得已的情況下才會選擇地票。從制度設計到操作細節,重慶地票體系仍有很多方面有待完善,已試驗四年的重慶地票制度,未來走向仍有待觀察。var page_navigation = document.getElementById('page_navigation');if(page_navigation){ var nav_links = page_navigation.getElementsByTagName('a'); var nav_length = nav_links.length;//正文頁導航加突發新聞 if(nav_length == 2){ var emergency = document.createElement('div');emergency.style.position = 'relative';emergency.innerHTML = '

新聞來源http://news.hexun.com/2013-06-21/155405499.html

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