住宅市場成交低迷 甲級寫字樓供應驟增競爭激烈



??·截至2014年年末,沈陽市商品住宅成交量價齊跌,但限購取消讓改善性需求獲得釋放;

??·去年底,除沈北新區房價輕微上漲外,其餘各區房價均下降,以大東區同比降幅最大,沈河區住宅均價跌破萬元;

??·沈陽市租賃型甲級寫字樓租金同比上漲1.4%,至每月每平方米111.2元;

??·目前沈陽商業地產總存量已達726萬平方米,人均商業面積接近1平方米。

??2015年1月21日,沈陽:全球領先的房地產服務營運商DTZ戴德梁行今日於沈陽舉行瞭媒體見面會,就2014年度沈陽住宅市場的特點及未來走勢、寫字樓市場表現、商業市場現狀及未來發展等問題進行瞭全方位、深層次解讀,並探索瞭沈陽房地產市場的發展前景。

??土地市場遇冷,量價齊跌

??據DTZ戴德梁行監測的土地成交數據顯示,2014年沈陽市共成交土地1,059萬平方米,總量不及2013年一半,平均樓面地價約每平方米1,519元,同比下降10.9%。土拍成交量價齊跌,顯示沈陽土地市場熱度呈現下降趨勢。

??去年沈陽市成交土地以工業用地為主,占總體比例達61%,較2013年的46%工業用地占比上升瞭15%,但其他住宅丶商業及商住混合信貸銀行業務利率多少免費諮詢試算用地的成交量占比則較2013年出現瞭不同程度的下降,其中降幅最明顯的為住宅用地,成交量占比由2013年的16%下降到2014年的6%。

??分區域來看,2014年渾南新區土地成交量最大,約256萬平方米,占全市土地成交量24%;和平丶沈河土地成交量位於最末兩位,總量分別為33萬平方米和11萬平方米。土地成交總額方面,皇姑區的總額領先各區,達42億元,鐵西新區的總額居次,達40億元。

??本行預期低溢價或底價成交將成今年沈陽土地市場“新常態”,地鐵沿線土地將成為新的市場關註焦點,土地用途方面,商業用地需求將減少,住宅用地需求或將增加,總量微漲。

??住宅量價雙降,房地產政策放寬

??沈陽市房地產市場政策在2014年逐步放寬,隨著去年9月30日“房貸新政”發佈,沈陽全面取消限購,放寬後的房貸新政及公積金新政使購房成本有所下降,釋放並促成瞭改善性住房的成交量。

??據DTZ戴德梁行沈陽公司數據統計,截至2014年12月末,沈陽全市(含市轄縣)商品住宅成交量同比下降24%至約1,211萬平方米,成交均價亦同比下降1.6%至約每平方米6,212元,量價齊跌。自9月份限購限貸政策解除後,沈陽商品住宅價格無明顯變化,但成交量回升,10-12月份成交量超過400萬平方米,環比上升39%,其中,面積在100-120平方米,120-144平方米及180平方米以上住房的成交量占比,均較去年同期上升明顯,顯示改善性住宅需求獲得釋放。

??分區域看,截至2014年年末,沈陽市內各區除沈北新區的房價僅微漲0.5%外,其餘各區房價均低於去年同期水平,平均降幅約4.3%,其中,大東區同比下降6.9%,跌幅最大;住宅均價位居全市首位的沈河區,其均價亦跌破萬元至每平方米9,886元,同比下降4.9%。

??據DTZ戴德梁行預測,2015年去庫存將成為市場主旋律,此外,受益於積極的貨幣政策,改善型需求占比將繼續擴大,但房價大幅波動的可能性較小。

??寫字樓市場供應量驟增,競爭壓力大

??據DTZ戴德梁行沈陽公司研究部數據顯示,2005-2007年間,沈陽甲級寫字樓市場因受供應抑制影響,令需求持續處於低位;2008-2012年,甲廈供需平穩,需求漸得到釋放;2013年後甲級寫字樓供應大增,進入2014年,沈陽的茂業中心丶嘉裡企業廣場丶中匯廣場A座丶財富中心A座等優質商廈項目集中入市,大量新增供應拉高瞭甲級寫字樓市場整體的空置率。截至2014年第四季度,沈陽甲級寫字樓市場空置率約為38%,空置面積約26.8萬平方米,為2013年的四倍,可見寫字樓市場競爭激烈。

??租金方面,全年來看沈陽租賃型甲級寫字樓租金同比上漲1.4%,但自2014年第二季度開始租金即呈現負增長,截至第四季度,全市租賃型甲級寫字樓租金已降至每月每平方米111.2元的水平。分區域看,截至第四季度,五裡河區域租金降幅較大,同比下降4.3%,但該區域的平均租金水平仍然高於其他區域;北站區域由於有高品質項目入市,拉高瞭區域平均租金水平,同比漲幅為1.1%;中街區域及中山廣場-和平大街區域租金則相對平穩。

??租戶構成方面,沈陽甲級寫字樓的租戶主要來自金融丶電子技術丶房地產丶專業服務丶制造業等行業,當中以金融類企業的需求最強勁,占比最大,達到34%,其次為電子技術類企業,占比達16%。

??據DTZ戴德梁行統計數據顯示,沈陽潛在將有多幢大體量丶超高層丶高品質產品入市,包括寶能環球金融中心丶裕景中心雙子塔丶市府恒隆雙子塔丶新地中心一號等,且多集中於金廊沿線。未來五年,沈陽甲級寫字樓供應量將達247.7萬平方米,市場競爭更加激烈。據本行預測,未來沈陽寫字樓市場將以價格競爭為主,刺激更多升級需求,平均租金和售價短期內將銀行信用貸款借貸怎麼貸款比較會過件信貸房貸條件繼續走低,空置面積亦將有較大增長。

??商業競爭激烈,業態調整升級

??據DTZ戴德梁行沈陽公司研究部數據顯示,近年沈陽商業供應量激增,截至2014年,沈陽商業地產總存量已達到726萬平方米,約為2008年的四倍,預計到瞭2020年沈陽商業地產總存量將達到1,227萬平方米,為2014年的1.7倍。數據顯示,去年沈陽戶籍人口約730萬人,市人均商業面積近1平方米,接近發達國傢每人平均1.0-1.2平方米的水平,預計到2020年沈陽人均商業面積將達到1.6平方米,商業面臨過剩。

??目前沈陽優質商業主要集中於中街商圈,其優質商業占比接近全市的50%,其次為太原街15%丶渾南新區13%及金廊12%丶鐵西商圈10%。值得一提的是,中街商圈原本與太原街並列為沈陽兩大商圈,但是近年中街商圈發展迅速,多個大型商場相繼開業,整體規模及人氣大幅提升。業態構成方面,面對巨大的商業存量壓力,去年沈陽購物中心零售業態占比同比下降5%,餐飲丶娛樂丶服務業態比例擴大,購物中心紛紛開始轉型升級,業態調整更加註重“體驗”和“社交”的消費功能。

??據DTZ戴德梁行預測,未來五年內,沈陽將有約439萬平方米的新增商業供應,大型的優質代表項目有華潤萬象匯丶佳兆業購物廣場等。今年沈陽商業項目將面臨進一步轉型,租金預期下調。(根據 戴德梁行)





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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-23/08105964182232997611009.shtml


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