新政利好 改善型買傢重回市場



  "930"房貸新政出臺已經一個月,長沙各傢銀行實施細則也陸續落地,盡管7折利率難覓蹤影,但不少業內人士認為,"認貸不認房"的新首套房認定標準對有"以舊換新"或"以大換小"需求的購房者來說是直接利好。廣廈熱線82205019最近接到不少購房者咨詢,房貸新政背景下應該怎樣買房?怎麼樣才能享受到最優惠的利率?記者近日咨詢瞭相關業內人士為購房者支招。

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"930"房貸新政實施以來,不少二套房置業者因為較好的利率政策紛紛回歸市場。

 想換房,看看貸款和資金

  最近,已有一套90平方米住房的馬女士想趁著新政換套120平方米的房子改善居住條件,不過已有貸款還有5年才能還清,她很糾結怎麼辦。"7折利率"難尋的情況下,專業人士分析,應根據自身貸款和資金情況不同區別對待。

  長沙銀行河西某分行客戶經理鐘先生建議,如果手中有閑散資金,可考慮將原本的貸款還清,然後再按首套房標準,申請首付最低三成、基準利率的優惠,能節省一大筆利息支出。

  針對有房無貸無資金的情況,多位中介建議,購房者可一邊聯系二手房買傢,一邊尋覓新房並申請新政房貸。但新環境韶山南路分店店長李先生認為,對於貸款已還清、手頭資金較充裕的購房者,不用急著賣原來的房子。隨著限購限貸棚改等多項政策利好,原有房產可等待今後更好的賣出時機。

  房產證"減名"可節省費稅

  日前,市民苗小姐打算買婚房,可是她在父母原有的房屋房產證上也有名字,算下來已有2套以上住房。業內人士介紹,因擇校、結婚等原因仍需買房的,賣掉一套是當前最行之有效的換房手段。不過,出售房產過程中,有可能會面臨承擔房產營業稅、個稅等成本,比如長沙目前執行"個人將購買不足5年的住房轉手交易的,全額征收營業稅"。

  如果不想賣出手中的房產,則可以考慮采取變更產權證名字的方式。一位資深中介人建議,可用"減名"方式,在父母房產證中減去自己的名字,但將被視為"份額買賣",要收取相應份額的契稅及稅費。另外,按照目前規定,直系親屬之間可以將房產通過贈予的方式轉讓,所繳納稅費比份額買賣劃算。

 靈活使用銀行利率優惠政策

  目前,根據長沙各銀行的普遍要求,必須是"優質客戶"才能申請到首套房貸基準利率。除瞭貸款人的職業、收入等基本情況外,信用記錄也很重要。銀行業內人士透露,如果信用記錄有多次污點,很可能會被要求適當上浮利率。購房者可先向征信管理部門查詢本人的信用報告,以備不時之需。

  記者瞭解到,長沙部分銀行對信用良好的合作品牌樓盤和"特殊客戶"也可申請到"折扣利率"。比如招商銀行某支行個貸部經理就表示,購買理財產品或存款達到一定數額的"特殊貢獻客戶"可爭取最低95折的優惠。

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農地貸款銀行  最好針對放貸簽補充協議

  房產調控措施出臺前後歷來是房屋買賣違約現象的頻發期。對於目前尚未簽合同的購房者,湖南競茂律師事務所律師任珊建議,最好與賣方簽訂購房的補充協議,對於經常遇到的遲延放貸問題加以約定。如涉及付款日期的可以約定為"銀行實際放貸日";如無法辦理銀行按揭貸款,則可以約定"因不可歸結為買賣一方的原因而導致貸款未能被批準的,雙方均有權解除合同,互不承擔違約責任。"

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-10-31/07444561368.shtml


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