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強大的外來購買力支撐

通州限購背後:扭轉“睡城”角色

一位自稱是北京ONE樓盤的銷售員告訴21世紀經濟報道記者,在通州發佈加強版限購政策當天,公司董事長和總經理親自來項目,要求大傢把公司封盤不賣的房源都拿出來突擊賣房。

“如何引人”、“引什麼樣的人”才是更重要的著眼點。政府是不能讓人們一邊享受著通州完善的配套、“積分落戶”等政策紅利,而一邊又繼續跑向市裡工作,讓通州繼續走“睡城”老路的。

本報記者 王營 北京報道

8月14日,通州加強版限購政策出臺當晚,21世紀經濟報道記者走訪瞭連夜開盤的通州項目。隨後一個星期內,記者頻繁接到來自通州各大項目的促銷電話。

亞豪機構副總經理高姍表示,上周開盤項目的集中爆發,主白河區土地貸款率利最低銀行要是受到通州新政刺激。8月14日,北京市住建委、通州區政府聯合發佈通州“限購令”,並於次日開始實施,受到這一消息刺激,通州區8個項目14日連夜開盤。雖然均出現價格上調,平均漲幅為12.6%,但基於購房客群對區域發展前景的認可,在限購前夜搶搭末班車,各項目在開盤當晚均取得不錯的認購業績。受到多項目集中開盤認購的影響,預計未來2-3周,通州成交將出現一個小高峰。

通州限購之所以升級,主要由於其北京市行政副中心地位確立之後,該區域房地產市場迎來一波短期沖高。6月及7月,通州商品住宅成交套數均超過1700套,而前五個月的成交均不足千套,成交量的攀升也不斷加大瞭房價上漲壓力。

重點提示

亞豪機構統計數據顯示,8月第三周(8.10-8.16)北京住宅市場共有11個項目入市,包括2個別墅項目、3個商住項目以及6個普宅項目,相比之前一周增加4個,這一開盤項目量也創造瞭38周以來的新高。這11個項目共新增住宅產品1365套,預售許可面積15.6萬平方米,環比之前一周分別出現78%、57%的大幅增長。

郭毅認為,通州積分落戶的細則已經醞釀瞭半年,是否在通州納稅、有住房或是重要指標。如果僅僅是擁有或購買一套住房,外地人就能享受這個“紅利”,其實對於通州來說起不到興城興業的作用。



通州加強版限購政策發佈後一個星期內,各種傳言仍然充斥房地產市場。

通州限購背後:扭轉“睡城”角色

8月14日,北京市住建委發佈《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》,對通州區限購措施在現有政策的基礎上進一步收緊。通知要求,無住房的本市戶籍人士或近3年在通州連續繳納社保、個稅的非戶籍人士,限購1套住房;若已擁有1套住房,在通州落戶3年以上或近3年在通州連續繳納社保、個稅的戶籍人士,可再購1套住房。

內容來自sohu新聞

一位不願意透露姓名的開發商高層表示:該政策對通州新建商品房和二手房的流動性產生較大影響。按照政策,通州房源隻能賣給具有通州戶口或者在通州納稅和有社保資格的人,但這部分人群絕大部分都有房產。通州樓市仍然需要依靠外來需求消化。

據鏈傢網研究院的統計,通州的購房需求中,外地人購房占比明顯高於其他城區,達到40%。本地人購房結構中,基本均為外區居民,以首套居多,第二套房占比不足5%。並且,在通州納稅的人群也不足10%。雖然通州的企業數量已經領跑北京郊區縣,但“量多”並不一定“質優”,由於優質資源等仍集中在市區,很多企業並不能吸引足夠的人才。在以前,通州更多隻是扮演瞭“睡城”的角色。

上述開發商進而分析,正因為通州開發商瞭解通州購房需求這樣的現狀,才會連夜突擊開盤,甚至將封存的房源都拿出來。

上述限購政策並未針對通州區域內的商住項目。但隨即,有傳言稱,通州未來還會進一步落實針對商業立項的公寓產品限購。

扭轉“睡城”角色?

購買山上區二胎需求的確受到限購政策較大影響。

鏈傢地產[微博]通過門店實地走訪發現,周末本應是接受委托、帶看最密集的時段,但受政策影響,新增客戶量和帶看量明顯回落,多則下降六七成。這些減少的客戶中,絕大多數都是受到政策影響無法購房的;在有資質的購房者中也出現瞭一定的觀望情緒。

鏈接地產初步估算,通州市場至少有40%的需求受到抑制,其中大部分是外地剛需。這些需求將轉移至周邊區域,尤其是聚焦在朝陽、通州交界的熱點商圈,如楊閘環島、管莊等地。

受通州規劃利好影響,房價並沒有受限購影響出現較大幅度震蕩。21世紀經濟報道記者瞭解到,從價格層面,由於預計到未來出售難度加大,部分業主由以前的少一分不賣轉變為價格可議。目前具有降價意願的業主,一類是套現,著急出售;一類則是已經買好房的改善型業主。降價幅度在3%-5%左右。實際上,大部分業主的價格預期並未受到限購影響,他們更看重通州板塊兩三年後的升值空間。

通州運河周邊某項目相關人士告訴記者,在通州發佈限購政策後,開發商也並沒有選擇降價。由於項目所剩僅幾十套房源,均價仍然維持在3.5萬-3.9萬/平方米。

亞豪市場總監郭毅分析稱,由於需求基數遭到篩選,一定程度上將影響通州區普宅市場接下來的量價情況。尤其新興區域臺湖板塊,是目前通州區存量最為豐富的板塊之一,且遠離規劃中的“行政中心”板塊,未來量價走勢將趨於穩定;而通州八通線板塊以及運河新城板塊由於多為項目尾盤,未來新增供應較少,並且未來通州區域配套提升多能被“惠及”,“限購”反而會激發仍有購買資格的購房客加速入市。

不過,更為長遠的調控之崙背鄉二胎代償手將逐漸發揮作用。

鏈傢地產分析師馬君姝認為,此次的通州限購令是為瞭控制北京市政府遷通州、通州建行政副中心而引發的房價上漲。但政府還有著更深層次的考慮。除瞭“卡人”之外,“如何引人”、“引什麼樣的人”才是更重要的著眼點。政府是不能讓人們一邊享受著通州完善的配套、“積分落戶”等政策紅利,而一邊又繼續跑向市裡工作,讓通州繼續走“睡城”老路的。

通州限購背後:扭轉“睡城”角色

更多規劃正在通州逐步落實。中心城區優質的教育及醫療資源將轉向通州;通州預留瞭百萬人口規模的發展空間,也將承擔疏解中心城區人口壓力的功能。包括京津冀之間的連通;在今年通州產業調整升級的大背景下,通州中關村科技園金橋產業基地園區將街區、社區聯動,打造多形態創業孵化的空間等。

顯然,這一切規劃並不是為瞭建設一個新的“睡城”。(編輯 駱軼琪)

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150820/023923013191.shtml

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