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強大的外來購買力支撐
一位自稱是北京ONE樓盤的銷售員告訴21世紀經濟報道記者，在通州發佈加強版限購政策當天，公司董事長和總經理親自來項目，要求大傢把公司封盤不賣的房源都拿出來突擊賣房。
“如何引人”、“引什麼樣的人”才是更重要的著眼點。政府是不能讓人們一邊享受著通州完善的配套、“積分落戶”等政策紅利，而一邊又繼續跑向市裡工作，讓通州繼續走“睡城”老路的。
本報記者 王營 北京報道
8月14日，通州加強版限購政策出臺當晚，21世紀經濟報道記者走訪瞭連夜開盤的通州項目。隨後一個星期內，記者頻繁接到來自通州各大項目的促銷電話。
亞豪機構副總經理高姍表示，上周開盤項目的集中爆發，主白河區土地貸款率利最低銀行要是受到通州新政刺激。8月14日，北京市住建委、通州區政府聯合發佈通州“限購令”，並於次日開始實施，受到這一消息刺激，通州區8個項目14日連夜開盤。雖然均出現價格上調，平均漲幅為12.6%，但基於購房客群對區域發展前景的認可，在限購前夜搶搭末班車，各項目在開盤當晚均取得不錯的認購業績。受到多項目集中開盤認購的影響，預計未來2-3周，通州成交將出現一個小高峰。
通州限購之所以升級，主要由於其北京市行政副中心地位確立之後，該區域房地產市場迎來一波短期沖高。6月及7月，通州商品住宅成交套數均超過1700套，而前五個月的成交均不足千套，成交量的攀升也不斷加大瞭房價上漲壓力。
重點提示
亞豪機構統計數據顯示，8月第三周(8.10-8.16)北京住宅市場共有11個項目入市，包括2個別墅項目、3個商住項目以及6個普宅項目，相比之前一周增加4個，這一開盤項目量也創造瞭38周以來的新高。這11個項目共新增住宅產品1365套，預售許可面積15.6萬平方米，環比之前一周分別出現78%、57%的大幅增長。
郭毅認為，通州積分落戶的細則已經醞釀瞭半年，是否在通州納稅、有住房或是重要指標。如果僅僅是擁有或購買一套住房，外地人就能享受這個“紅利”，其實對於通州來說起不到興城興業的作用。
通州加強版限購政策發佈後一個星期內，各種傳言仍然充斥房地產市場。
通州限購背後：扭轉“睡城”角色
8月14日，北京市住建委發佈《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，對通州區限購措施在現有政策的基礎上進一步收緊。通知要求，無住房的本市戶籍人士或近3年在通州連續繳納社保、個稅的非戶籍人士，限購1套住房；若已擁有1套住房，在通州落戶3年以上或近3年在通州連續繳納社保、個稅的戶籍人士，可再購1套住房。
內容來自sohu新聞
一位不願意透露姓名的開發商高層表示：該政策對通州新建商品房和二手房的流動性產生較大影響。按照政策，通州房源隻能賣給具有通州戶口或者在通州納稅和有社保資格的人，但這部分人群絕大部分都有房產。通州樓市仍然需要依靠外來需求消化。
據鏈傢網研究院的統計，通州的購房需求中，外地人購房占比明顯高於其他城區，達到40%。本地人購房結構中，基本均為外區居民，以首套居多，第二套房占比不足5%。並且，在通州納稅的人群也不足10%。雖然通州的企業數量已經領跑北京郊區縣，但“量多”並不一定“質優”，由於優質資源等仍集中在市區，很多企業並不能吸引足夠的人才。在以前，通州更多隻是扮演瞭“睡城”的角色。
上述開發商進而分析，正因為通州開發商瞭解通州購房需求這樣的現狀，才會連夜突擊開盤，甚至將封存的房源都拿出來。
上述限購政策並未針對通州區域內的商住項目。但隨即，有傳言稱，通州未來還會進一步落實針對商業立項的公寓產品限購。
扭轉“睡城”角色？
購買山上區二胎需求的確受到限購政策較大影響。
鏈傢地產[微博]通過門店實地走訪發現，周末本應是接受委托、帶看最密集的時段，但受政策影響，新增客戶量和帶看量明顯回落，多則下降六七成。這些減少的客戶中，絕大多數都是受到政策影響無法購房的；在有資質的購房者中也出現瞭一定的觀望情緒。
鏈接地產初步估算，通州市場至少有40%的需求受到抑制，其中大部分是外地剛需。這些需求將轉移至周邊區域，尤其是聚焦在朝陽、通州交界的熱點商圈，如楊閘環島、管莊等地。
受通州規劃利好影響，房價並沒有受限購影響出現較大幅度震蕩。21世紀經濟報道記者瞭解到，從價格層面，由於預計到未來出售難度加大，部分業主由以前的少一分不賣轉變為價格可議。目前具有降價意願的業主，一類是套現，著急出售；一類則是已經買好房的改善型業主。降價幅度在3%-5%左右。實際上，大部分業主的價格預期並未受到限購影響，他們更看重通州板塊兩三年後的升值空間。
通州運河周邊某項目相關人士告訴記者，在通州發佈限購政策後，開發商也並沒有選擇降價。由於項目所剩僅幾十套房源，均價仍然維持在3.5萬-3.9萬/平方米。
亞豪市場總監郭毅分析稱，由於需求基數遭到篩選，一定程度上將影響通州區普宅市場接下來的量價情況。尤其新興區域臺湖板塊，是目前通州區存量最為豐富的板塊之一，且遠離規劃中的“行政中心”板塊，未來量價走勢將趨於穩定；而通州八通線板塊以及運河新城板塊由於多為項目尾盤，未來新增供應較少，並且未來通州區域配套提升多能被“惠及”，“限購”反而會激發仍有購買資格的購房客加速入市。
不過，更為長遠的調控之崙背鄉二胎代償手將逐漸發揮作用。
鏈傢地產分析師馬君姝認為，此次的通州限購令是為瞭控制北京市政府遷通州、通州建行政副中心而引發的房價上漲。但政府還有著更深層次的考慮。除瞭“卡人”之外，“如何引人”、“引什麼樣的人”才是更重要的著眼點。政府是不能讓人們一邊享受著通州完善的配套、“積分落戶”等政策紅利，而一邊又繼續跑向市裡工作，讓通州繼續走“睡城”老路的。
通州限購背後：扭轉“睡城”角色
更多規劃正在通州逐步落實。中心城區優質的教育及醫療資源將轉向通州；通州預留瞭百萬人口規模的發展空間，也將承擔疏解中心城區人口壓力的功能。包括京津冀之間的連通；在今年通州產業調整升級的大背景下，通州中關村科技園金橋產業基地園區將街區、社區聯動，打造多形態創業孵化的空間等。
顯然，這一切規劃並不是為瞭建設一個新的“睡城”。(編輯 駱軼琪)
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150820/023923013191.shtml
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